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【2022年最新】住宅ローン減税は中古住宅でも適用可能?お得な活用法まで解説

2022-05-27


新築よりも割安な中古住宅の購入を検討している方の中には、「中古でも住宅ローン減税を受けられるの?」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。


結論、中古住宅の購入にも住宅ローン減税は適用されます。


実は昨年2021年までは、住宅ローン控除は一定の築年数を下回らなければ適用されませんでした。しかし、今年2022年よりこの要件が緩和され、「1982年(昭和57年)以降に建築された住宅=新耐震基準適合住宅」であれば、住宅ローン減税適用を受けられることになりました。


このことにより、築30~40年といった物件も減税対象に入ることで、「住宅ローン減税に適用している=国もお墨付きの安心な住宅」といったウリ文句で、築古物件の営業増加が見込まれ、意図せずお客様が状態の悪い物件を手にしてしまうリスクも伴います。


このような背景もあり、本記事では、住宅ローン減税の仕組みや手続きなどのほか、住宅欠陥のリスクを最大限取り除くためのホームインスペクション(住宅診断)と住宅ローン減税のお得な併用についても詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください!


住宅ローン減税(控除)とは



住宅ローン減税(控除)とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、住宅ローンの毎年の支払い金額を最大10年間、税金から差し引いてもらえるマイホーム購入者の経済的な負担を減らすための国による制度です。


新築・中古、一戸建て・マンションといった区別はなく、すべての住宅において適用可能となっており、正式名称は『住宅借入金等特別控除』といいます。


住宅を購入した年に確定申告をすることで、すでに納めた所得税などから一定額が控除され、2022年の税制改正により、2025年の入居まで適用されることになりました。


住宅ローン控除額の計算方法


控除額の計算式



毎年の控除額は、住宅ローンの年末残高に0.7%をかけた金額となります。


たとえば3,000万円の住宅を全額ローンで購入した場合、購入した年に21万円の控除を受けられます。こちらはあくまで最大の控除額で、実際の控除額は年収によって異なります。


控除はまず、その年に納めた所得税額から行われますが、控除しきれなければ個人住民税からも控除できます。住民税から控除できる上限金額は、所得税の課税総所得金額などの5%または97,500円のいずれか小さい方です。


高性能な住宅ほど借入限度額・控除期間が優遇される



『買取再販住宅』とは、不動産会社などの宅建業者が中古住宅を一旦取得したうえで改修工事を行い、性能を高めた住宅のことです。


中古のため新築よりも安い価格で物件を購入できますが、住宅ローン減税は新築と同様の優遇を受けられます。


長期優良住宅や省エネ基準適合住宅といった環境性能が高い住宅は、その他の住宅に比べて1.3倍~1.6倍ほど借入限度額が高くなります。


中古住宅の購入は損?



新築や買取再販住宅の方が限度額や控除期間が優遇されているので、一見するとお得に感じるかもしれません。


しかし、中古の場合は売主が個人の場合が多いので、物件に消費税がかかりません。消費税がない分、購入費用を抑えられるため「中古住宅を選んで損をする」というわけではありません。


<中古住宅>住宅ローン減税の適用条件



2022年より、1982年以降に建築された住宅は「新耐震基準に適合するため」という理由で住宅ローン減税が適用されるようになりました。


登記簿に記載されている建築年のみで証明できるので、特別な検査などは必要ありません。


2021年までは耐火住宅が築25年、非耐火住宅が築20年といった適用条件があったため、住宅ローン減税の適用条件は大幅に緩和されたといえます。


<新築・中古共通>住宅ローン減税の適用条件



住宅ローン減税を受ける本人が自分で住むこと


住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヵ月以内に、住宅ローン減税を受ける本人が住む必要があります。


実際に本人が住んでいるかどうかは、住民票で確認されます。


住宅ローンの返済期間が10年以上あること


控除期間の間に繰り上げ返済を行うと、ローン残高が少なくなる分、控除額も少なくなるため注意が必要です。


合計所得金額が2,000万円以下であること


合計所得金額とは、給与・事業所得のほか、土地・建物・山林などの譲渡所得、公的年金や退職金などの所得を合計した金額です。


夫婦などが別名義で借り入れるペアローンの場合は、それぞれの合計所得金額が2,000万円以下という要件となります。


床面積の下限を満たしていること


対象となる住宅の床面積は原則50平米以上、合計所得金額が1,000万円以下の場合は40平米以上です。


住宅の一部を店舗や事務所などで使用し、事業の経費に計上している場合は、床面積の2分の1以上を居住用にしている必要があります。


リフォームでも所得税が控除される



リフォーム費用は「リフォーム減税」または「住宅ローン減税」を受けることができます。


原則として、2つの減税制度を併用することはできません。


※耐震改修の投資型減税のみ、住宅ローン減税と同時に利用することが可能です。


リフォーム減税


自己資金でリフォームを行った場合に、その年の所得税から控除されます。


リフォームの種類によっては、固定資産税や贈与税の減税(非課税措置となる場合もあり)も受けられます。


住宅ローン減税


住宅ローンを利用し、工事費が100万円を超えるリフォームを行った場合に適用されます。


控除を受けるために必要な手続き・書類



控除を受けるまでの流れ



  1. 住宅の取得

  2. 入居(取得日から6ヵ月以内)

  3. 確定申告の期限までに必要書類を入手・作成

  4. 確定申告書の指定の欄に記入し提出(申告期間:毎年2月中旬~3月中旬)

  5. 還付金の受け取り(1ヵ月~1ヵ月半程度)


<給与所得者・個人事業主共通>初年度の控除に必要な書類


ご自身で取り寄せる必要がある書類もありますので、慌てずに準備しましょう。



  • 確定申告書(税務署・国税庁サイトから入手可)

  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署・国税庁サイトから入手可)

  • 「マイナンバーカード」または「通知カード+本人確認書類」または「マイナンバー記載の住民票+本人確認書類」

  • 源泉徴収票(勤務先から入手可)

  • 登記事項証明書(法務局から入手可)

  • 不動産売買契約書の写し

  • 住宅ローンの年末残高証明書(住宅ローンを契約した金融機関から入手可)

  • 特例要件の証明書類(該当する場合)


<給与所得者>2年目以降の手続き


2年目以降は年末調整を行うだけで住宅ローン控除が受けられます。


ただし、金融機関から送付される「年末残高証明書」と、税務署から送付される「住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出する必要があります。


「住宅借入金等特別控除申告書」は初年度を除く残りの控除期間9年または12年分の書類が一度に届きますので、紛失しないようにしっかり保管しておきましょう。


<個人事業主>2年目以降の手続き


自営業・フリーランスなど、ご自身で確定申告を行う場合は「確定申告書」「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」「年末残高証明書」を税務署に提出します。


住宅ローン減税のお得な活用法とは?


住宅ローン減税のお得な活用法とは?


住宅ローン減税適用で浮いた費用は、「瑕疵保険」に回すのが得策


冒頭にもご説明しましたが、今回の要件変更に伴い、仲介側からすると今まで住宅ローン減税適用をウリのひとつにできなかった「昭和57年(1982年)以降に建築された住宅(=旧耐震基準)」が、「住宅ローン減税に適用している=国もお墨付きの安心な住宅」といったウリ文句で、築古物件の営業増加が見込まれます。


築40年の住宅も住宅ローン減税を使えるようになるわけですが、40年も経っていると、メンテナンスが行き届いた良い建物もあれば、雨漏りしているような建物まで、住宅のコンディションはバラバラです。そのため、このような物件購入を検討される際には、住宅ローン減税でお得になった分(※中古住宅の場合は上限140万円)を、瑕疵保険の保険料に回して利用するのがおすすめです。


※瑕疵保険について詳しくはこちら


中古住宅の場合、新築に比べると当然事故(※雨漏りなどの欠陥)率は高く、事故が集中する初年度では検査物件全体の約5%にのぼります。


また、万が一事故が起きた際の補修費用は一般的に200~700万円程度(例:屋根からの雨漏り:最大400万)かかることが多く、これらの数値から考えても、住宅ローン減税が適応できる物件においての瑕疵保険活用の必要性は非常に大きいと言えるでしょう。


事故発生率と不具合発生率データ
出典:㈱日本住宅保証検査機構「既存住宅取引における住宅かし保険の活用と安全確保に向けた商品の普及」2015


ホームインスペクションの利用で、さらに「お得で効果的」な対策が可能


新築一戸建てホームインスペクション・内覧会


ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うサービスです。


元々は、住宅ローン減税適用のための瑕疵保険適合検査を検討されている方に、瑕疵保険の調査範囲を含み、かつ一般の方では補修判別が難しい傷・汚れのチェックや床下・屋根裏など、目に見えない不具合などもプロの目でしっかりと確認できる本サービスをおすすめしていました。


ホームインスペクションの検査範囲


2022年から、住宅ローン減税適用のために、瑕疵保険適合は不要になったとはいえ、中古物件は元々欠陥や不具合が多く、千葉大学の研究のデータによると、新築時の段階でおよそ30~40%補修を検討すべき箇所が存在(経年により発生率は上昇し、築10年以上の物件は約60%)します。インスペクションご利用で、よくある雨漏りの可能性の有無、設備機器の不具合はもちろん、建物の傾きチェックなど、居住・売買時のリスクにつながりやすい箇所の劣化状態を、物件価格の約0.2%でリスクヘッジできるため、ぜひ一度検討をしていただくことをおすすめいたします。


中古住宅の売買時に利用できるホームインスペクションは、実に100項目以上にものぼる点検を行います。


[ 調査シート例 ]

[ 調査シート例 ]



目に見える範囲はもちろん、専門の機材などを使って目に見えない範囲でどのようなことが起こっていそうか、いつ、どこに、どれくらいの修繕費用がかかりそうかなど、買って大丈夫そうかだけでなく、買った後に中長期的にどのようなことに注意すればよいか、などをホームインスペクターがアドバイスをします。


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まとめ



住宅ローン減税が適用される中古住宅の幅が広がったことにより、以前よりもお得に中古住宅を買えるようになりました。しかし、安易に購入すると想定外のトラブルが生じ、かえってリフォーム費用などがかさんでしまう可能性があります。


余計な出費を避けるためにも、購入前にホームインスペクションを行い、長く安心して住める住宅かどうかを判断しましょう。


瑕疵保険の適合検査を一緒に行えば、万が一の不具合に備えることもできます。さくら事務所のホームインスペクションは、インスペクション費用に瑕疵保険の検査費用も含まれています(※中古一戸建てのみ、中古マンションは別途費用が発生します)。


「気になる中古住宅があった」というときには、ホームインスペクションを利用してリスクを減らし、納得のいく購入につなげましょう。


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