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[中古住宅 引き渡し前 チェックポイント/住宅購入時のチェックポイント]
中古戸建て購入時の注意点とは?プロの建築士が解説

2021-05-31

3回目の緊急事態宣言も延長となり、多くの方が長らく都内を中心にステイホームが求められている今、テレワークなど、自宅で過ごす時間が増えたこともあり「住まい」に求められるものも多くなりました。


このような状況の中、中古住宅がかつてない勢いで売れていることをご存知でしょうか?


都内マンションの価格高騰もあり、駅から少し離れていいから、郊外で(埼玉・千葉など)、一部屋くらい増やした、少し広めの家を探したい、などといった需要が増えているのです。ただし、在庫が少ないため、どうしても築年数などの条件面で妥協をする方も多く、劣化による安全面のリスクが高まっていることも現状としてあります。


中古住宅には劣化や不具合も多く、新築のような保証もないため、実際に住んでみると想定外のトラブルに見舞われることも多いため、ぜひ、本記事を参考にしていただき、より良い中古住宅選びの参考にしていただけると幸いです!


購入時の注意ポイント


①老朽化、ゆがみなど構造上の問題はあるか?


老朽化


意外にも一戸建て住宅に地盤調査の義務付けがされたのは2000年(平成12年)と最近です。1981年(昭和56年)の新耐震基準に着目しがちですが、2000年以前の建物は、地盤の影響で建物自体が傾斜してないか注意して確認をしましょう。


また、特に木造住宅の場合は経年により床にたわみが生じます。傾斜やたわみは修復も困難なことから、生活に支障がない程度になっているか確認をするようにしましょう。


※「建築基準法」「耐震基準」について詳しく知りたい方はこちら


②雨漏り、シロアリの被害は大丈夫か?


雨漏り


一般的に新築時の雨漏りの保証は10年、シロアリの保証は5年となります。保証期間が過ぎると経年劣化により防水性能や防蟻処理の薬剤の効果が低下してしまい、雨漏りやシロアリの食害のリスクが高くなります。


これらを放置していると建物の構造に重大な不具合を起こす原因となるため、屋根に関しては、塗装や葺き替えを、シロアリ被害については、薬剤塗布を定期的に行い、防水性能や防蟻性能が保持されているかの確認 を行いましょう。


③耐震基準に問題はないか?


耐震性


地震の多い日本では、大きな被害がある毎に建築基準法を改正してきました。 1978年宮城県沖地震により1981年の建築基準法改正(新耐震基準)。


1995年兵庫県南部地震により2000年の建築基準法の改正(2000年基準)などがあり、いつの建築基準法に沿って建てられたかにより耐震の基本性能が異なり、古い建築基準法ほど耐震性が劣るため注意が必要です。


1ページで分かるホームインスペクションとさくら事務所とは


④断熱性能に問題はないか?


「断熱」「耐震」


断熱については、一戸建て住宅については未だに法令等で性能を義務付けていません。但し、省エネルギーやヒートショックの観点から住宅金融公庫による公庫仕様や現在ではフラット35の仕様により断熱性能を取得している建物があり、耐震と同じく仕様の改訂ごとに性能を向上させてきました。そのため、築年数が古いと耐震性と断熱性が低い可能性があるため確認はしておくのが良いかと思います。


⑤水まわりの劣化、不備はないか?


水回り


キッチンや浴室、洗面所、トイレは使用しているうちに摩耗をしてきたり、給水管や給湯管が金属の場合には錆が付いたり、防水をしている箇所も年月により劣化が生じて放置していると水漏れなどの不具合が生じます。


不具合が生じると生活に支障があり、修理や交換も比較的費用が掛かることから、中古住宅の場合、引き渡し後に交換する予定がなく継続して使用する際は使用できる状態なのか?しっかり確認をしておく必要があります。


⑥建物の間取りはおかしくないか?


間取り建物


注意したいのは、主に過ごす部屋から水まわりの動線や屋外への出入り部分です。家族とのコミュニケーションなど日常生活を想定して、間取りがこれからのライフスタイルに合っているかを考え、物件を選ぶ必要があります。


また、木造の場合は構造上、簡単に壁の位置を変更することは出来ないため、構造を無視したリフォームを行うと耐震性を損なうことがあります。


※昨今、特にリフォーム事業は法整備が甘く、このようなケースが多発しています


⑦リフォーム、修繕費用について


リフォーム


中古住宅の場合、劣化や不具合は必ず存在すると言っても過言ではなく、リノベーションやリフォーム物件であっても、どこまでが工事範囲だったかの確認や、劣化や不具合について、いつどのような修繕が必要で費用が掛かるのか想定をしておく必要があります。


修繕のタイミングと費用を把握できれば、売買価格が購入できる範囲なのか理解し易くなりますが、怠ってしまうと、購入後に急な修繕が必要になった場合には最悪家計が破綻してしまうこともあります。


これからリフォームを行う場合も同じで、引き渡し後に予定している場合には、あらかじめ見積もりを取るなどしておくと出費の見込みが立つのでおすすめです。


⑧周辺環境について


周辺環境


周辺の建物が低層の住宅で見晴らしが良くても、新しい建物が建つと状況が変わることがあります。どの程度の建物が建てられるか、どのような用途の建物が建てられるのかは都市計画や条例によって決められているため、現在の環境が維持できるのか、変わる可能性があるのかは予測することができます。


また、テレワークの導入により今は住むエリアを気にしなくなっていても、コロナが収まった場合はどうなるのか、直近の状況だけではなく、この先のことを職場に相談をしてから決める必要があります。


「住宅ローン減税」は中古住宅でも適応可能!


住宅ローン減税


住宅ローン減税(控除)とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、住宅ローンの毎年の支払い金額を最大10年間、税金から差し引いてもらえる国が制定している制度ですが、意外にも新築ではなく中古住宅にも利用できることを知っている人は多くないようです。


実は昨年2021年までは、住宅ローン控除は一定の築年数を下回らなければ適用されませんでした。しかし、今年2022年よりこの要件が緩和され、「◆昭和57年以降に建築された住宅=新耐震基準適合住宅」であれば、住宅ローン減税適用を受けられることになり、今後の築古物件の購入あっせんが活性化する見込みとなっております。


住宅ローン減税(控除)について詳しくはこちら



<※2021年までの要件>

広さや用途、所得などの条件を満たした上で「木造住宅は築20年以内、耐火構造(いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション)は築25年以内」といった要件に加え、築20年や25年を超えた中古住宅では


●既存住宅売買瑕疵保険に加入する

●耐震基準適合証明書を取得する

●住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する


上記のいずれかを満たすと、築年数の条件を満たさない中古住宅でも、住宅ローン控除を利用することができました。



住宅ローン減税適用で浮いた費用は、「瑕疵保険」に回すのが得策


今回の要件変更に伴い、仲介側からすると今まで住宅ローン減税適用をウリのひとつにできなかった「昭和57年以降に建築された住宅(=旧耐震基準)」が、「住宅ローン減税に適用している=国もお墨付きの安心な住宅」といったウリ文句で、築古物件の営業増加が見込まれます。


築40年の住宅も住宅ローン減税を使えるようになるわけですが、40年も経っていると、メンテナンスが行き届いた良い建物もあれば、雨漏りしているような建物まで、住宅のコンディションはバラバラです。そのため、このような物件購入を検討される際には、住宅ローン減税でお得になった分(※中古住宅の場合は上限140万円)を、瑕疵保険の保険料に回して利用するのがおすすめです。



「瑕疵保険」とは、中古住宅を購入した後で隠れた不具合により何らかのトラブルが起こったときに支給される保険金のことですが、中古住宅ではすでにこの瑕疵保険に加入しているケースがあります。


新築の場合「瑕疵担保」は義務化されているため、購入者の意思に関係なく付帯してくるものですが、中古物件には瑕疵について保証するものがありません。そのため、購入後に問題が発見されれば、購入者は自費で改修作業をすることになります。


「瑕疵保険」はそのような状況において購入者の負担にならないよう保護してくれるメリットがあるため、事前の加入有無については確認をしておきましょう。


※瑕疵保険について詳しく知りたい方はこちら


※さくら事務所の瑕疵保険について詳しくはこちら



中古住宅の場合、新築に比べると当然事故(※雨漏りなどの欠陥)率は高く、事故が集中する初年度では検査物件全体の約5%にのぼります。


また、万が一事故が起きた際の補修費用は一般的に200~700万円程度(例:屋根からの雨漏り:最大400万)かかることが多く、これらの数値から考えても、住宅ローン減税が適応できる物件においての瑕疵保険活用の必要性は非常に大きいと言えるでしょう。


事故発生率と不具合発生率データ
出典:㈱日本住宅保証検査機構「既存住宅取引における住宅かし保険の活用と安全確保に向けた商品の普及」2015


ホームインスペクションの利用で、さらに「お得で効果的」な対策が可能


中古住宅の購入の際は、ホームインスペクションのご検討を!


ホームインスペクションとは、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの劣化状況や、新築時の施工不良などについて、建物に精通した専門家のホームインスペクターが診断するサービスです。改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などの改修アドバイスまでサービスに含まれ、物件価格の約0.2%の費用追加でリスクヘッジができます。


元々は、住宅ローン減税適用のための瑕疵保険適合検査を検討されている方に、瑕疵保険の調査範囲を含み、かつ一般の方では補修判別が難しい傷・汚れのチェックや床下・屋根裏など、目に見えない不具合などもプロの目でしっかりと確認できる本サービスをおすすめしていました。


ホームインスペクションの検査範囲


2022年から、住宅ローン減税適用のために、瑕疵保険適合は不要になったとはいえ、中古物件は元々欠陥や不具合が多く、千葉大学の研究のデータによると、新築時の段階でおよそ30~40%補修を検討すべき箇所が存在(経年により発生率は上昇し、築10年以上の物件は約60%)します。


インスペクションご利用で、よくある雨漏りの可能性の有無、設備機器の不具合はもちろん、建物の傾きチェックなど、居住・売買時のリスクにつながりやすい箇所の劣化状態をリスクヘッジできるため、ぜひ一度検討をしていただくことをおすすめいたします。


中古住宅の場合、インスペクションを入れるベストなタイミングは『申込み後~契約前』となり、他の時点でも入れることは可能ですが、注意点も多いため、お急ぎの方はまずは一度お問合せください。


業界No.1!経験年数20年以上のプロ集団が提供



さくら事務所は、国内におけるホームインスペクション普及のパイオニア的存在であり、これまでご依頼実績は業界No.1(累計57,000件超)、満足度98%(Google口コミ☆4.8)と非常に有り難い評価をいただいております。


弊社理念の核でもある「第三者性・中立性」を保持しながら、建築・不動産・防災・マンション管理など、あらゆる難関資格を持つメンバーが連携、サービスご利用後にもあらゆる住まいのご相談に対応するための「永年アフターフォローサービス」もご用意これから暮らす住まいの安心に加え、心強い建築士と末永いお付き合いをいただける内容となっております。


ご依頼から概ね3日~1週間以内での調査実施が可能です。お急ぎの方は、まずはお問合せください!


中古住宅の購入にはリスクがつきものです。築年数が浅いのにコンディションの悪い物件もあれば、古くともコンディションのいい物件もあり、それを正しく見抜くには専門知識や経験が必要です。中古住宅購入の際には、必ずさくら事務所のような第三者機関によるインスペクションをご利用ください。

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