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安心住まいのためのお役立ちガイド

[住宅購入時のチェックポイント/初めての方向け]
プロの不動産仲介も知らない!得する中古住宅ローン減税の使い方

2021-08-10


「住宅ローン減税(控除)」。

お住まいのご購入をお考えの方、またはすでにご購入された方なら聞き覚えのある言葉だと思います。実は、この制度は新築住宅ではよく活用されているのに対して、中古住宅では上手く活用されていないことが多いことをご存知でしょうか?


「内容がよくわからない…」「知ってはいるけどややこしそうだし…」という理由で諦めてしまっている方も少なくないようです。しかしこの制度を活用しないと、200万円から最大400万円程の大きなお金を損してしまう可能性も…。


そんな大きな損をしてしまう前に、初歩的なことから細かな内容まで、多数の施主(竣工)検査・内覧会に立ち会ってきたプロのホームインスペクター(住宅診断士)が中古住宅の場合、なにからどのように検討していけばいいのかを具体的に解説していきます。ぜひ参考にしてみてください!





住宅ローン減税(控除)の概要


まず、住宅ローン減税(控除)がどのようなものかというのをおさらいしてみましょう。

住宅ローン減税(控除)は、ローンを組んで住宅を購入する場合に、購入者の金利負担の軽減を図るための制度です。


年末時点での住宅ローン残高の1%、もしくは、建物購入価格の2%÷3のいずれか少ない方の金額が、所得税や住民税から控除されます。消費税が掛かる場合と掛からない場合で、最大控除額が変わってきます。


消費税が掛かる場合


まず、不動産会社や建設会社などの課税事業者から、新築の注文住宅や建売住宅を購入すると消費税が掛かります。その場合は最大400万円、さらに様々な条件を付けていくと480万円から600万円くらいの金額が、所得税や住民税から控除されます。


消費税が掛からない場合


一方で、課税事業者ではない個人から中古住宅を購入すると消費税は掛かりません。一般の方が中古住宅を購入する場合は、主にこちらの取引に当てはまるでしょう。


例えば、3000万円のローンを組まれた方だったら、何も返済しなければ年末の借入残高は3000万円です。次の年になるといくらか返済しているので借入残高は少し減っています。その借入残高の1%が、控除額の上限になっていきます。


中古住宅の場合には基本的に全体で最大200万円が控除され、一年の最大控除額は20万円であるということを覚えておきましょう。



住宅ローン減税(控除)の要件


次に、住宅ローン減税(控除)を受けるには、どのような要件を満たしていればいいのかを見ていきましょう。現在では、住宅ローン減税(控除)の要件はとても詳細に決められています。しかし、それを全部説明していくと長くなってしまうので、今回は大まかな要件である以下の5点に絞ってお伝えします。



  1. 自分で買って自分で住むこと(別荘などは対象外)

  2. 床面積が50平米以上

  3. 借入期間が10年以上であること

  4. 合計所得金額が3000万円以下であること

  5. 耐震性能を有していること


そして、この中で一番わかりにくいのが、最後の「耐震性能を有していること」なのです。それはなぜかというのを次の項目で解説していきます。



「耐震性能を有していること」とは?


まず、木造住宅(一戸建てなど)は20年、耐火構造(マンションなど)の場合は25年が基準となっており、この築年数を下回っている場合は、耐震性能を有していると判断されます。


では、これを超えてしまっている場合は、耐震基準適合証明証か、既存住宅性能評価書か、既存住宅売買瑕疵保険のどれかを上手く利用すれば、耐震性能を有しているという証明になるのです。プロの仲介の方は、この既存住宅性能評価書や、既存住宅売買瑕疵保険に入ることでも、耐震性能を有していると認められることをご存じない方がとても多いのでここは要注意なポイントです。


そしてここからは、その耐震性能を有しているという証明ができる3つの方法について解説していきます。


耐震基準適合証明書を取得する


まず耐震基準適合証明書というのは、耐震診断を実施して、現在の基準を満たしているかがポイントになります。ただ、この耐震基準適合証明書はハードルがとても高いことが多いです。


耐震基準というのは現在の基準のことです。現在の基準とは、木造だと2000年に基準が最新に変わっているので、その2000年の基準のことを指します。


例えば、1981年6月以降に確認申請を出した新耐震だったとしても、その2000年の基準に適合していないと、現在の基準を満たしていないと見なされてしまいます。現在の基準を満たすには、天井を剥がし、壁を剥がし、床を剥がして耐震の補強をしなくてはいけないので、かなり大掛かりな補修になってしまいます。

下手をすると控除される最高額の200万円よりも、耐震補強に掛かる費用の方が大きくなってしまい、耐震補強することはとても重要ですが、単純に住宅減税を利用するためだけに耐震補強をするのは、あまり得策とは言えないでしょう。


既存住宅性能書を取得する


次に、既存住宅性能評価書というのは、既存住宅(中古住宅)の性能について、第三者の観点からチェックをしてもらい、与えられる評価のことをいいます。


性能評価審査は、国土交通大臣の登録を受けた第三者機関「登録住宅性能評価機関」が行い、宅ローン減税(控除)を受けるためには、耐震等級が1~3であることが条件となっています。つまり、既存住宅性能評価書で耐震等級1~3の評価を獲得できれば、耐震性能を有しているという証明ができるのです。


しかし評価書を取得するのに15万円前後掛かるのと、こちらも耐震基準を満たしていなかった時の補修費の方が大きくなる可能性があるので、こちらもやはりハードルが高いことを覚えておきましょう。


既存住宅売買瑕疵保険に入る


結論から言ってしまうと、耐震性能を有していることを証明するのに一番おすすめなのは、瑕疵保険に入ることです。


既存住宅買瑕疵保険は、新耐震の物件で一定の条件を満たしていれば入れます。まず20年、25年の築年数、これより現在に近ければ特に証明書など、何か特別なことをしなくても瑕疵保険に入ることができます。


では、築30年などの物件はどうするのかというと、新耐震基準に当てはまっているかどうか一度確認しなければいけません。新耐震基準というのは"新"耐震とは言いつつも、1981年6月以降に確認申請が出されたもののことを指します。瑕疵保険は、新耐震の基準であれば、例えば外壁や基礎にヒビが入っていないか、水漏れはしていないかなど、耐震基準よりもハードルが低いことが多いです。


もし、皆さんが購入を考えているお宅が、築30年などで、耐震性能を有していることを証明しなければいけない、かつ、新耐震の物件なのであれば、瑕疵保険に入れるかどうかというのを一度検査してみましょう。



瑕疵保険のポイント


おすすめした瑕疵保険ですが、ポイントとして、売買契約後の引き渡しまでに、瑕疵保険に入っておいた方がスムーズです。


まず、瑕疵保険に入れるか売買契約の前後に検査診断をしましょう。この検査診断をして、一回で適合すれば証明書を無事発行できるという流れになります。ただ一回で適合する物件は残念ながらほとんどありません。


特に、築30年以上の住宅は必ずどこか不具合や劣化が出ているので、そこを直したうえで再検査という流れになります。契約から引き渡しまでに2か月~3か月の余裕があるのであれば、それは十分に可能です。したがってそういった場合には、瑕疵保険に入り、住宅ローン減税(控除)を上手く活用することをおすすめします。


例えば、瑕疵保険の検査を受けてみて、10万円~40万円くらいの補修費用で済みそうな場合であれば、補修を実施したうえで、住宅ローン減税(控除)を受けた方がお得です。

プロの仲介の方でも、この制度を上手く活用できている方が少ないので、ぜひこの制度を検討し、上手く活用してみてください。


瑕疵保険に入るための補修事例


では、もし不具合があった場合、瑕疵保険に入るにはどういった不具合を補修していけばいいかという具体事例をお伝えしていきます。



例えば、この外壁のサイディングと呼ばれるところの継ぎ目にシーリングやコーキングと呼ばれるゴム材のようなものがあり、これがこの写真のように破断、つまり隙間が空いてしまっていると、これは補修した方がいいという判断になります。



次にこのような基礎のひび割れがあった場合には、これも補修をしたうえで再検査という流れになります。



続いて室内のこういったひび割れも直さないといけません。



あとはベランダの床にこのようにひびが入っている場合もこれは補修の対象になります。



あとはこのようにお風呂の水栓からパッキンなどが劣化して水漏れしてしまっている場合も補修が必要です。


これまでご紹介した事例はすべて10万円に収まる程度の費用で補修ができ、かつ、半日程ですぐに終わりますので、このような程度の補修ならすぐにでも実施した方がいいでしょう。

しかしここからが少し厄介です。



まずは雨漏りです。雨染みのようなものがあった場合、瑕疵保険に入るためには、その原因を特定して、さらにそのうえで直さないといけないので、雨染みがあった場合は瑕疵保険に入るハードルが急激に上がるということを覚えておきましょう。



次にシロアリです。こちらは床下に潜ったときに見つかった「蟻道」といってシロアリがいた痕跡になります。シロアリが見つかった場合は、被害の範囲などが目視だとわからなくなってしまいますので、解体してその被害範囲などをしっかりと直していく必要があります。


この雨漏りとシロアリの被害があった場合は、住宅ローン減税(控除)を使うために瑕疵保険に入るというのは、あまりおすすめできません。


一方で、この2つではなく、例えば外壁のヒビやちょっとした水漏れなどであれば、素早く直せますし、数万円程度で直せますので、直したうえで再検査を受けて、住宅ローン減税(控除)を使って頂いた方が圧倒的にお得なので、上手に活用していきましょう。



まとめ


築20年や築25年など、残念ながら少し前の建物な場合、かつ、新耐震基準を上回っている場合は、瑕疵保険が利用できる可能性があります。この瑕疵保険を利用する場合は、耐震基準に適応させるよりもハードルが低いことが多いので、ぜひこの瑕疵保険をご活用ください。


この瑕疵保険を利用できるかどうかの検査に関して、さくら事務所であれば、専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務であるインスペクションと兼ねて、瑕疵保険の検査も無料で実施しています。


住宅ローン減税(控除)を最大限に活用するために、ぜひご利用頂ければと思います。



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